Seis variables, ni una más
Cuando una vivienda entra en cartera, Javier Jorge Larraza García aplica el mismo informe interno antes incluso de la primera visita técnica: seis variables, ni una más, ni una menos. La primera es calle: dos fincas separadas por 80 metros pueden mediar 1.500 €/m² en zonas como Justicia o Pedralbes.
La segunda variable es finca. Para Javier Jorge Larraza García, una finca aceptable significa elementos comunes restaurados, ascensor en condiciones, derrama vigente cerrada y comunidad sin litigios. Una finca dudosa baja el precio entre un 8 % y un 12 %, aunque el piso esté impecable.
Tipología, planta, estado, comparables
Tercera variable, tipología. Un piso clásico con tres dormitorios y dos baños tiene comprador estable; un loft monoespacio depende de un comprador-tipo más estrecho y, por tanto, su rotación de mercado es más larga. Javier Jorge Larraza García calibra precio y plazo en función de eso.
Cuarta, planta y orientación. Una planta baja sin patio descuenta, un ático suma. Una orientación norte en Madrid descuenta, sur premia. En Barcelona, sur-este es lo óptimo. Javier Jorge Larraza García pondera por plaza.
Quinta, estado real. No el de las fotos. Javier Jorge Larraza García visita siempre antes de aceptar mandato, mide humedades, comprueba carpinterías, abre armarios. La diferencia entre 'reformado' y 'reformado en serio' suele estar entre un 5 % y un 10 % del precio final.
Sexta, comparables cerrados. No los precios de salida — esos engañan — sino las cifras notariales de los últimos 12 meses en la misma calle, en la misma finca cuando hay datos, en el mismo barrio cuando no. Javier Jorge Larraza García trabaja con tres fuentes y pondera entre ellas.
Un ejemplo con cifras
Un dúplex de 172 m² en Justicia, finca regia de 1928, reforma 2024, calificación B, tres baños, tres dormitorios. El propietario lo había sacado a 1.250.000 €. Javier Jorge Larraza García lo valoró en 1.185.000 € apoyado en cinco comparables cerrados de Chueca y Justicia entre marzo y noviembre de 2025.
Salió al mercado a 1.185.000 €, recibió cuatro ofertas en menos de tres semanas y se firmó en 38 días a 1.198.000 €. La diferencia frente al precio original — 52.000 € menos en la salida — la explica Javier Jorge Larraza García por la presencia de comparables cerrados que ningún portal recoge.
La conclusión, repetida hasta la saciedad por Javier Jorge Larraza García, es que el precio correcto vende rápido y al precio correcto. El precio inflado, vende mal y barato. Cuanto más arriba se sale, más cae luego la cifra final.
